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親が亡くなり、残された遺産を整理している中で、思いもよらない事実が発覚することがあります。その代表的な例が、親が所有していると思っていた実家や地方の土地が、実はさらにその前の世代である祖父や曾祖父の名義人のまま放置されていたというケースです。

このような古い名義の不動産は、そのままにしておくと将来的に大きなトラブルを招く原因となります。さらに、法改正によって相続登記が義務化された現代においては、正当な理由なく名義変更を怠った場合に過料というペナルティが科される可能性もあります。

今回は、東京都北区にお住まいの男性からいただいたご相談をもとに、遠方である岐阜県にある祖父名義の土地を無事に解決へと導いた具体的な解決事例をご紹介します。旧民法時代の家督相続や、複数回の相続が重なる数次相続といった複雑な専門知識についても、司法書士の視点からわかりやすく丁寧に解説していきます。

祖父名義の土地がそのまま放置されてしまう理由とそのリスク

そもそも、なぜ祖父名義の土地がそのまま放置されてしまうのでしょうか。かつての日本では、不動産の名義変更である相続登記は義務ではなく、任意の手続きでした。そのため、手続きにかかる登録免許税や司法書士への報酬を惜しんだり、手続き自体が面倒だったりという理由から、名義変更をしないまま世代交代が繰り返されてしまうことが多々ありました。

しかし、名義変更を行わずに放置された不動産には、以下のような極めて深刻なリスクが潜んでいます。

不動産の売却や担保設定が一切できない

祖父名義の土地を売りたい、あるいはその土地を担保にして住宅ローンや事業資金を借りたいと思っても、登記簿上の名義人が祖父のままでは、売却も担保設定も一切行うことができません。

不動産を処分・活用するためには、必ず現在の所有者へと名義変更を行う必要があります。

関係する共同相続人がネズミ算式に増加する

祖父が亡くなった当時、相続人は祖父の子どもたちだけでした。しかし、その子どもたちが名義変更をしないまま亡くなっていくと、相続権はそのさらに子ども（孫）へと引き継がれていきます。これを数次相続と呼びます。

時間が経てば経つほど、一度も会ったことがないような従兄弟など、日本全国に散らばる多数の共同相続人が登場することになり、全員の合意を得るための遺産分割協議は実質的に不可能になってしまいます。

固定資産税の納税義務だけが残り続ける

名義変更をしていなくても、市区町村は戸籍などから追跡して代表相続人に固定資産税の納税通知書を送ってきます。

納税はしているものの、名義変更はできていないため自分のものとして処分もできないという、非常に中途半端で不利益な状態が続くことになります。

法改正による過料ペナルティ

近年、所有者不明土地の増加が社会問題となったことを受け、相続登記の申請が法律によって義務付けられました。

不動産の取得を知った日から3年以内に名義変更の手続きを行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。これは過去に発生した相続についても遡って適用されるため、祖父名義の土地を放置しているすべての人にとって、今すぐ対処すべき重大な課題となっています。

今回のご相談事例：東京北区の男性が直面した岐阜県の古い不動産

当事務所にご相談をお寄せいただいたのは、東京都北区にお住まいの50代の男性でした。先日、お父様がご逝去され、その遺産整理や相続手続きを進めたいという内容でした。

お父様が所有していた財産を一つずつ精査していく中で、一つの大きな問題が浮上しました。お父様が大切に管理していた、お父様の実家がある岐阜県にある土地の登記簿（登記情報）を取り寄せてみたところ、所有者の欄に書かれていたのはお父様の名前ではなく、何十年の前に亡くなった男性の祖父の名前だったのです。

相談者様はお父様が当然その土地の所有者であり、名義も書き換わっているものと思い込んでいました。しかし、実際には祖父が亡くなった当時の相続手続きが完了しておらず、登記簿上の名義人は祖父のまま、何十年もの歳月が流れてしまっていたのです。

相談者様は次のような不安を抱えられていました。

・自分は東京の北区に住んでいるが、土地があるのは岐阜県。遠方まで何度も手続きに行かなければならないのだろうか。

・祖父が亡くなったのは大昔のことなので、どのような手続きが必要なのか想像もつかない。

・自分一人でこの複雑な名義変更を行う自信がない。

・名義変更に必要な権利証がどこにあるかもわからない。

そこで当事務所では、相談者様の不安を解消すべく、まずは徹底的な状況調査からお手伝いを開始することにいたしました。

司法書士による専門的な調査：家督相続と戸籍調査

祖父名義のままになっている土地を引き継ぐためには、まず歴史を遡り、誰がその土地の正当な権利者であるかを確定させる必要があります。そこで最初に行われるのが、戸籍調査です。

専門知識が必要不可欠な戸籍調査

相続人を特定するためには、被相続人であるお父様とお祖父様の生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍を収集しなければなりません。昭和や平成に作成された戸籍は比較的読みやすいのですが、明治や大正時代に手書きされた古い戸籍（縦書きで達筆な墨書のもの）は、専門の知識がなければ解読することすら困難です。

当事務所の司法書士がこれらの戸籍を慎重に読み解いていく中で、重要な事実が判明しました。お父様は、お祖父様の家督相続をしていたのです。

家督相続という旧民法の制度

ここで、現代の法律にはない家督相続という制度について解説します。 家督相続とは、1898年（明治31年）から1947年（昭和22年）5月2日までの旧民法下において存在した日本の家族制度（家制度）に基づく相続方法です。

現代の民法では、被相続人が亡くなると、配偶者や子どもといった複数の相続人が、法律で定められた割合（法定相続分）に従って財産を分け合います。しかし、旧民法下の家督相続においては、原則として長男が一人で家督相続人となり、前戸主の地位とともに、その所有していたすべての財産を単独で承継するというルールでした。

今回の事例では、お祖父様が亡くなったのが昭和22年5月2日以前であり、戸籍上において、お父様がお祖父様の跡を継ぐ家督相続人として指定され、家督相続の届け出がなされていたことが確認できました。つまり、法律上はお父様がお祖父様の土地を単独で引き継ぐ権利を持っていたということになります。

解決の決定打となった遺産分割協議書の探索

戸籍の上でお父様が家督相続人になっていたことが確認できたため、手続きは一見スムーズに進むかのように思われました。しかし、登記手続きの実務においては、さらなる客観的な証拠が求められることがあります。

家督相続によって土地を引き継いだことを法務局に対して証明し、登記を確実なものにするためには、当時のお祖父様の親族間での合意内容を裏付ける書類、すなわち遺産分割協議書やそれに類する親族間の同意書、または遺言書などの存在が極めて重要になります。

家督相続が開始された当時に作成された書類が現在も残っているかどうかは、名義変更の成否を分ける極めて大きなポイントです。もし何も残っていなければ、現在の他の共同相続人全員を探し出し、改めて遺産分割協議書を作成し直して、全員の署名と実印の押印、印鑑証明書を求めなければならなくなります。今回のケースでは数世代にわたって数次相続が発生している可能性があり、もし改めて全員の合意を取り付けるとなると、日本全国に散らばる親族数十人にアプローチしなければならず、実質的に不可能に近い作業になってしまいます。

そこで当事務所は、相談者様に次のようなアドバイスとご提案をいたしました。

お祖父様が亡くなられた当時、ご実家や親族の間で遺産に関する話し合いが行われ、その時の書類が岐阜県のご実家や古い物置、本家のタンスの奥などに保管されている可能性が十分にあります。大変お手数ではありますが、一度岐阜県へ足を運んでいただき、古い重要書類や権利証などが保管されている場所を徹底的に探してみていただけないでしょうか。

相談者様はこの提案を受けて、一縷の望みをかけて岐阜県のご実家へと向かわれました。東京から遠く離れた岐阜県での捜索は骨の折れる作業でしたが、相談者様の丁寧なご確認の結果、古い桐箱の底から、お祖父様が亡くなった当時に親族間で作成された古い遺産分割協議書が奇跡的に発見されたのです。

その遺産分割協議書には、確かにお父様が全ての財産を相続する旨の協議がされていることが確認できました。これこそが、お父様が正当に土地を引き継いでいたことを証明する、これ以上ない強力な証拠書類となったのです。

遠方不動産のオンライン登記申請と無事の名義変更

必要な戸籍謄本がすべて揃い、お父様が単独で財産を取得したことを裏付ける遺産分割協議書も手元に揃いました。これでようやく、お祖父様からお父様へ、そしてお父様から相談者様へと名義を移す相続登記の申請準備が整いました。

ここで相談者様が最も心配されていたのが、岐阜県にある不動産の登記手続きを、東京にいながらどのように進めるかという点でした。

司法書士によるオンライン登記申請のメリット

現代の登記手続きは、司法書士の事務所からインターネットを経由して法務局へ直接申請を行うオンライン登記申請が主流となっています。そのため、名義変更の対象となる土地が岐阜県や沖縄県、北海道など、日本全国どこの場所であっても、東京の司法書士事務所から一歩も出ることなく、安全かつ迅速に手続きを完了させることが可能です。

当事務所では、発見された古い遺産分割協議書や戸籍調査によって収集した大量の戸籍謄本を整理し、法務局に提出するための登記申請書を的確に作成しました。また、登記を行う際に国に納める登録免許税の計算も正確に行い、相談者様に無駄な費用が発生しないよう配慮いたしました。

登記申請を法務局へ送信し、数日間の法務局での審査期間を経て、岐阜県の土地は無事にお祖父様から相談者様の名義へと書き換わりました。

完了後、相談者様からは次のような感謝のお言葉をいただきました。

父が亡くなってただでさえ気持ちが落ち込んでいる中、大昔の祖父名義の土地が出てきたときはどうしていいか目の前が真っ暗になりました。さらに岐阜県の土地ということで、平日に仕事を休んで何度も現地に行くことなど不可能です。司法書士の先生が、丁寧に必要な書類や戸籍を調べて整理してくださり、私への具体的なアドバイスを的確にくれたおかげで、実家から古い書類を探し出すことができ、無事に解決できました。本当に肩の荷が下りました。

なぜ司法書士に依頼すべきなのか？個人で進めることの限界

今回のケースのように、祖父名義のまま何十年も放置されている不動産の名義変更は、一般の方がご自身だけで進めるには極めてハードルが高いと言わざるを得ません。その理由について詳しく見てみましょう。

1. 戸籍謄本の収集が非常に困難

名義変更を行うためには、祖父の出生から死亡、そして父の出生から死亡までのすべての戸籍が必要です。

明治や大正、昭和初期の戸籍は、現在のカラフルで読みやすい戸籍とは異なり、すべて手書きの和紙でできています。また、市町村合併や法改正によって何度も様式が変更されているため、どの戸籍から次の戸籍へ繋がっているかを正しく判断するだけでも高度な専門知識が必要です。

また、遠方の役所から戸籍を取り寄せるには、定額小為替を郵便局で購入し、郵送で請求を行う必要があります。不備があれば何度もやり取りを繰り返すことになり、これだけで数ヶ月の時間が簡単に過ぎてしまいます。

2. 旧民法（家督相続）などの特殊な法律知識が求められる

お祖父様が亡くなられた時期が昭和22年5月2日以前である場合、現在の法律ではなく旧民法が適用されます。

旧民法における家督相続人、戸主、前戸主などの概念を理解し、現在の民法と照らし合わせてどの書類が法的に有効であるかを正確に判断できなければ、法務局に提出する登記申請書を作成することはできません。

間違った法律解釈で申請を行うと、法務局から申請を却下されるか、何度も補正（修正）のために呼び出されることになります。

3. 法務局との煩雑なやり取り

登記手続きのプロである司法書士であれば、どのような書類をどのような形で提出すれば審査がスムーズに進むかを熟知しています。

個人で申請を行うと、法務局の担当者から法的な専門用語で不備を指摘され、その説明すら理解できずに手続きが挫折してしまうケースが非常に多いのが実情です。

4. 費用と時間の節約

司法書士に依頼すると当然報酬が発生しますが、ご自身で不慣れな手続きを何十時間もかけて行い、何度も遠方の役所や法務局とやり取りをする手間を考慮すれば、専門家に一任してしまった方が結果的に時間的・精神的な負担、そして交通費などの実費を大幅に削減することができます。

祖父名義の土地放置問題を解決するための具体的なステップ

もしご自身のご家族の中で、祖父名義の土地や建物が残されていることが判明した場合は、以下のステップに従って冷静に対処していきましょう。

ステップ1：現状の登記簿を確認する

まずは、問題となっている不動産の登記簿を取り寄せ、本当に名義人が祖父になっているのか、他にどのような登記が残っているのかを確認します。

登記簿は全国どこの法務局からでも取得できますし、オンラインでの取り寄せも可能です。

ステップ2：手元にある古い書類を探す

ご実家や親族の家に、亡くなった祖父に関する古い権利証（登記済証）や、遺言書、過去に交わされた親族間の同意書、遺産分割協議書がないかを探します。

大昔のものであっても、それが解決のための貴重な証拠となるケースが非常に多いです。

ステップ3：信頼できる司法書士法人に相談する

書類や登記簿が手元に用意できたら、それらを持って一刻も早く司法書士にご相談ください。

特に相続登記が義務化された現代においては、放置することにメリットは一切ありません。時間が経てば経つほど手続きはさらに難解になっていきます。

よくある質問（Q&A）

Q. 祖父が亡くなったのはかなり前ですが、相続登記義務化の対象になりますか？

A. はい、対象になります。

今回の法改正による相続登記の義務化は、法改正前に発生した相続に対しても遡って適用されます。そのため、祖父名義のまま何十年も放置されている不動産であっても、義務化の対象となり、放置し続けると過料が科される可能性があります。早めの手続きを強くお勧めします。

Q. 遺産分割協議書や権利証がどうしても見つからない場合はどうすればいいですか？

A. 遺産分割協議書や権利証が見つからない場合でも、あきらめる必要はありません。

司法書士が改めて相続人調査を行い、現在の共同相続人全員を特定した上で、新たな遺産分割協議書を作成して合意を得る手続きを進めることができます。また、相続人のなかに連絡が取れない方や、行方不明の方がいる場合は、家庭裁判所を通じて「不在者財産管理人」を選任するなどの法的手続きをとることで、名義変更を完了させることが可能です。

Q. 遠方の土地の場合、現地の司法書士に依頼したほうが良いですか？

A. いいえ、必ずしも現地の司法書士に依頼する必要はありません。

先述の通り、現在はすべての法務局に対してオンラインでの登記申請が可能となっているため、東京都内にある司法書士事務所であっても、岐阜県や沖縄県、北海道など全国どこの不動産であっても問題なく名義変更の手続きを行うことができます。ご自身の住まいから近く、コミュニケーションが取りやすい信頼できる司法書士に依頼するのが最もスムーズです。

まとめ：古い相続登記はお早めに専門家へご相談を

今回は、北区にお住まいの男性が直面した、岐阜県にある祖父名義の土地の名義変更事例をご紹介しました。 旧民法の家督相続が絡むケースや、親から子、子から孫へと相続が繰り返される数次相続のケースは、一見すると解決不可能に思えるほど複雑に絡み合っていることがあります。

しかし、丁寧な戸籍調査を行い、当時の事実関係を一つずつ紐解いていけば、今回のように無事に解決し、ご自身の正当な権利として名義を変更することが十分に可能です。

当司法書士法人では、東京近郊の不動産はもちろんのこと、遠方にある地方の土地や建物の名義変更についても、オンライン申請を活用して全国対応で承っております。 古い戸籍の読み方がわからない、身内にどのような書類があるか探してほしい、何から手を付ければいいかわからないといったご不安をお持ちの方も、まずはお気軽に当事務所の無料相談をご利用ください。

専門家ならではの知識と丁寧な対応で、お客様の大切な財産を次の世代へと安心・安全に引き継ぐお手伝いをさせていただきます。皆様からのご連絡を心よりお待ちしております。

遺産分割協議とは

遺産分割サポートサービス

当事務所では、公平な第三者の立場として遺産分割をサポートしております。

「法律的にはこうなっています」「この遺産の分け方だと後々このような問題が出てくる可能性があります」といったアドバイスをさせていただきます。

第三者である専門家がアドバイスを行うことで、法律的にも感情的にも円満な遺産分割を行い、争いに発展したときに必要となる弁護士費用を節約すると同時に、相続人同士の関係が悪化することを防ぎます。

詳しくは、遺産分割サポートサービスをご覧ください。

遺産分割協議の種類

遺産分割には「指定分割」、「協議分割」の２種類あり、遺産分割の方法としては「現物分割」、「換価分割」、「代償分割」、「共有分割」の４つがあります。

詳しくは、遺産分割協議の種類をご覧ください。

遺産分割協議の注意点

遺産分割協議を行う際には、いくつかのポイントがあります。

出来る限り少ない話し合いで合意を見出しましょう。

詳しくは、遺産分割協議の注意点をご覧ください。

遺産分割協議書の作り方

遺産分割協議書は必ず作成しなければならない書面ではありませんが、後日のトラブルを回避するためにも作成をお勧めします。

「相続人の範囲」、「相続財産の範囲」、「分割方法」、「新たに相続財産を発見したときの対処方法」、「作成日付」、「相続人全員の署名・実印押印」の６点を明記してください。

詳しくは、遺産分割協議書の作り方をご覧ください。

遺産分割の調停・審判

遺産分割協議が成立しない場合は、「遺産分割の審判」を管轄の家庭裁判所に申し立てる事ができます。

詳しくは、遺産分割の調停と審判をご覧ください。

相続登記とは

相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きです。

この手続きを怠ると、その土地や財産の所有権を主張することができません。

この相続登記には2024年以降は義務化されることになり、放置をしてしまうと罰金を支払う必要があったりと、手続きを早く行う必要があります。

相続登記義務化の概要・ポイント

今回の相続登記義務化の概要は、

・義務化された相続登記（名義変更）には手続き完了の期限あり

・過料を科せられる可能性あり

・相続人申告登記制度が新設

・遺産分割後の名義変更登記も義務化

・義務化に伴う登記手続きの一部が簡略化

・法務局が死亡情報を登記できる

です。

相続登記義務化に伴い何がどう変わったのか、新しい制度、手続きの変更など6つのポイントについてさらに詳しく解説していきます。

1:相続登記が義務化

相続登記が義務化となります。

相続により不動産の所有権を取得した者は、相続の開始及び相続で不動産取得を知った日から、3年以内に不動産の相続登記（名義変更）をしなければなりません。

相続登記は、遺言などの遺贈による所有権の取得者も同様です。

2:期限あり！ペナルティあり！

相続登記を3年以内に相続登記（名義変更）しなければなりません。

「10万円以下の過料」が科される可能性があります。

相続で不動産取得を知った日から3年以内に相続登記（名義変更）をしないと10万円以下の過料の対象となりますので注意してください。

3:相続人申告登記制度が新設

今回の法改正では、”相続人申告登記制度”が新設されます。

相続人申告登記制度とは、相続の申請しなけばならない人が「私が不動産の相続人です！」と申し出て登記をすることです。法務局の登記官に対して申告をします。

この制度は、相続で不動産取得を知った日から3年以内に登記ができない事情がある場合に申告をすることが可能です。主に遺産分割協議となったケースです。

期限内に協議が終わらない見通しであれば、事前に申告をすることで、相続登記の義務を履行したものとして認めてもらえます。

相続人申告登記を申請すると、登記官はその不動産の登記に申出人の氏名や住所などの情報を付記します。この時点では正式な相続登記ではありません。

その後、相続人が確定したら、確定したその日から3年以内に正式な相続登記（名義変更）をする必要があります。

相続人申告登記の具体的な申請方法について詳細は未定です。相続人が単独で申請できて添付資料も簡易なものとなる見込みです。正式な相続登記より負担が軽くなるので、すぐに相続登記ができない事情がある場合は相続人申告制度を利用しましょう。

4:遺産分割後の名義変更登記も義務化

相続で不動産取得を知った日から3年以内に相続登記（名義変更）をしなければなりません。

しかし、事情があり相続の登記が期限に間に合わない場合には、相続人申告登記あるいは民法で定める法定相続人が法定相続分で一度登記する必要がありました。

どちらの手段にせよ、申請したとはいえ”仮”状態といえます。申請内容と遺産分割後の内容が異なるいう事態の発生も考えられます。

そのため遺産分割協議等で遺産分割が確定した後、遺産分割で不動産を取得した相続人は、相続した不動産の名義変更（相続手続き）を行わなければなりません。この遺産分割後の名義変更も義務化となったのです。

遺産分割後の名義変更も、遺産分割の日から3年以内に行わなければならないので注意してください。

ちなみに、期限に間に合わない場合は手間と費用のかからない、新設された相続人申告制度がおすすめです。

5:登記手続きの一部が簡略化

相続登記の義務化に伴い、名義変更手続きが簡略化されます。

これまでは、相続人全員の協力がなければ名義変更手続きを行うことができませんでした。

ですから、非協力的な相続者がいると名義変更を行うことができず、登記義務化に対応するのが困難となります。

これを踏まえ今回の法改正で、名義変更を簡略化し手続きをスムーズに行えるようになりました。名義変更簡略化について2つのケースを解説します。

被相続人（故人）が相続財産を遺贈する内容を残していた場合

不動産の遺贈を受ける者は、法定相続人全員または遺言執行書の協力のもと名義変更手続きをしなければなりませんでした。

協力が得られなければ手続きができませんので、遺贈を受ける者が単独で申請可能となりました。

法定相続分の相続登記後、遺産分割による名義変更登記の必要がある場合

このケースも、他の法定相続人全員の協力があって初めて名義登録が可能でしたが、不動産の取得者単独で手続きができるようになりました。

6:法務局が死亡情報を登記できる

法務局は、住民基本台帳ネットワークシステムのデータをもとに、死亡情報を登記できるようになりました。

登記簿上の所有者が死亡していると把握した場合、法務局（登記官）の判断で死亡情報を登記します。

故人（被相続人）の死亡情報は登記されますが、相続登記が完了されたわけではありません。

相続人が相続登記を必ずしなければなりませんのでご注意ください。

＞＞相続登記が義務化！期限を過ぎるとペナルティがあります！について詳しくはこちら

 

相続手続きの無料相談実施中！

相続手続きや遺言書作成、成年後見など相続に関わるご相談は当事務所にお任せ下さい。

当事務所の司法書士が親切丁寧にご相談に対応させていただきますので、まずは無料相談をご利用ください。

予約受付専用ダイヤルは03-6903-8329になります。
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当事務所の相続登記サポート・料金

相続不動産の登記申請だけをリーズナブルに行いたい方向けのサポートになっております。

項目	ベーシックプラン	フルプラン
無料相談	初回	何度でも
被相続人の出生から死亡までの戸籍収集 ※１	×	〇
相続人全員分の戸籍収集 ※１	×	〇
収集した戸籍のチェック業務 ※２	〇	〇
相続関係説明図（家系図）作成	×	〇
遺産分割協議書作成（１通） ※７	×	〇
相続登記申請（回収含む） ※３、４、５、６	〇	〇
不動産登記事項証明書の取得	〇	〇
預貯金の名義変更	×	×
パック特別料金	55,000円～	110,000円～

※1 戸籍収集は4名までとなります。以降1名につき4,000円頂戴致します。
※2 戸籍に不足がある場合、1通につき2,000円を頂戴致します。
※3 相続登記料金は、「不動産の個数（筆数）が3以上の場合」「複数の相続が発生している場合」には、追加料金をいただきます。
※4 不動産の評価額により、料金に変更が生ずる場合がございます。
※5 不動産が多数ある場合、不動産ごとに相続人が異なる場合は、申請件数が増えますので別途加算されます。
※6 当事務所の報酬とは別に登録免許税（固定資産評価額の0.4%）が必要になります。例えば、不動産の評価額が2,000万円の場合、国への税金として2,000万円×0.4%＝80,000円が別途掛かります。
※7 遺産分割協議書のみの作成ご依頼の場合の費用は、20,000円～になります。また、遺産分割協議書に不動産以外の内容を記載する場合は別途費用が発生します。
※8 司法書士が被相続人名義の不動産をご依頼いただいた市町村にて調査いたします。
※9 田畑、山林があり、届け出をご依頼いただく場合：提出先1箇所につき+30,000円頂戴致します。
※10 兄弟相続の場合：+30,000円、代襲相続、数次相続の場合：+30,000円を別途頂戴致します。
※11 換価分割・代償分割・数次相続・代襲相続の手続きが含まれる場合は「相続登記お任せプラン」の費用にプラスして30,000円頂戴致します。

相続登記サポートについて詳しくはこちら>>

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