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【2026年4月施行】住所変更登記の義務化を徹底解説！

皆様、こんにちは。司法書士の鶴見英司です。

不動産を所有している方にとって見逃せない法改正が迫っています。これまで任意だった不動産登記の「住所・氏名変更」が、2026年（令和8年）4月1日から義務化されます。

「引っ越したけれど、登記はそのままでも困らない」という時代は終わりました。

本記事では、改正法の詳細から、放置した場合の罰則、そして手続きをスムーズに進めるためのポイントを司法書士が詳しく解説します。

住所変更登記の義務化とは？背景と目的

不動産登記簿には、所有者の氏名と住所が記載されています。しかし、転居や結婚などで情報が変わっても変更登記がされないケースが多く、所有者と連絡が取れない「所有者不明土地」が全国で急増しました。

この問題を解消し、災害復興や公共事業を円滑に進めるため、不動産登記法が改正されました。

改正のポイント

・施行日： 2026年（令和8年）4月1日

・義務の内容： 住所や氏名に変更があった日から2年以内に変更登記を申請しなければならない。

知っておくべき「3つの注意点」

今回の義務化には、多くの方が誤解しやすい重要なポイントが3つあります。

① 過去の変更分も義務化の対象（遡及適用）

「義務化が始まる前に引っ越したから大丈夫」というわけではありません。

施行日以前に住所が変わっている場合も、施行日から2年以内に登記を申請する義務があります。 実質的に、すべての不動産所有者が対象となります。

② 「5万円以下の過料」という罰則

正当な理由がないのに期限内に申請を怠った場合、5万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。

これは過失（うっかり忘れ）であっても対象となるため注意が必要です。

③ 外国人や海外居住者の不動産取得も厳格化へ

現在、外国人の不動産取得の実態を正確に把握するため、登記簿に「国籍」を記載することを義務付ける検討が進められています。

住所変更を放置することによる実務上のリスク

「過料を払えばいい」という問題ではありません。登記を放置すると、以下のような実務的なトラブルに直面します。

売却や相続の手続きがストップする

不動産の売却や、銀行からの融資（抵当権設定）を受ける際、登記上の住所と現在の住所が一致していないと手続きが進められません。

住所の繋がりを証明できなくなる（150年経過の壁）

住民票の除票や戸籍の附票には保存期間（原則150年）があります。何度も転居を繰り返している場合、古い住所の記録が役所で廃棄されてしまうと、本人確認が非常に困難になり、余計な費用（上申書の作成など）がかかる場合があります。

【比較】自分でする？司法書士に頼む？

住所変更登記は、ご自身で行うことも、司法書士へ依頼することも可能です。

項目	自分で申請する	司法書士に依頼する
費用	登録免許税（不動産1個につき1,000円）のみ	登録免許税 ＋ 司法書士報酬
手間	役所での書類収集・法務局への申請	全てお任せ（郵送等で完結）
正確性	補正（やり直し）のリスクあり	正確かつ迅速
メリット	コストを抑えられる	複雑な経緯（複数回の転居）でも確実

特に、「数回の転居を経て、今の住所になった」「結婚して名字が変わり、さらに引っ越しもした」という方は、複数の証明書類を繋ぎ合わせる必要があるため、プロである司法書士に任せるのが安心です。

司法書士からのアドバイス：今すぐ登記簿の確認を！

• 義務化が始まる2026年4月直前は、法務局や司法書士事務所の混雑が予想されます。

  まずはご自身の不動産の「権利証」や「登記事項証明書（登記簿謄本）」を確認してみてください。もし、記載されている住所が現在の住民票と異なる場合は、早めに手続きを済ませておくことを強くおすすめします。

  当事務所では、住所変更登記はもちろん、あわせて義務化された「相続登記」についても一括してサポートしております。無料相談も実施していますのでお気軽にお問い合わせください。