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【2026年施行】住所変更登記の義務化と検索用情報届出の重要ポイント

皆様、こんにちは。司法書士の鶴見英司です。

今回は、2026年に施行される不動産登記法の改正により、大きく変わる住所変更登記の義務化と、それに先駆けて2025年4月21日から開始される検索用情報の届出について、詳しく解説させていただきます。

「まさか、住所が変わるたびに登記が必要になるの？」

「検索用情報って、一体何のこと？」

このように疑問に思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。今回の法改正は、私たちの生活に深く関わる重要な変更点を含んでいます。特に、検索用情報の届出は、義務化に先駆けて開始される重要な手続きです。しっかりと理解し、適切に対応することで、将来的なトラブルを避けることができます。ぜひ、最後までお読みいただき、ご自身の不動産登記に関する知識をアップデートしてみてください。

なぜ住所変更登記が義務化されるのか？その背景と目的

これまで、不動産の所有者の住所が変更になった場合、住所変更登記は義務ではありませんでした。しかし、時間が経つにつれて、登記簿上の住所と実際の住所が一致しないケースが増加し、様々な問題が生じていました。

例えば、

• 所有者への連絡が困難になる: 税金の通知書や行政からの連絡が届かず、重要な情報が伝達されない。
• 相続手続きの煩雑化: 相続が発生した際、登記簿上の住所から現在の住所までの繋がりを証明する書類が必要となり、手続きが長期化・複雑化する。
• 不動産取引の遅延: 不動産を売買する際、住所の変更履歴を明らかにする必要が生じ、スムーズな取引を妨げる要因となる。

このような問題を解消し、不動産登記の信頼性を高め、より円滑な不動産取引を実現するために、住所変更登記の義務化が決定されました。

住所変更登記義務化の具体的な内容と注意点

今回の法改正により、不動産の所有者は、住所に変更が生じた日から2年以内に、その旨の登記を申請することが義務付けられます。

この義務に違反した場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。

住所変更の登記手続きは、住民票の異動だけでは完了しません。法務局への登記申請が必要になります。

登記申請には、以下の書類などが一般的に必要となります。

• 登記申請書
• 登記原因証明情報（住民票の除票など、住所の変更を証明する書類）
• 本人確認情報（運転免許証、マイナンバーカードなど）
• 委任状（司法書士に依頼する場合）

これらの書類の準備には時間がかかる場合もありますので、住所が変更になった際は、早めに準備を始めることをお勧めします。

また、今回の義務化は、法人の本店所在地や名称の変更登記についても同様に義務付けられますので、法人の方も注意が必要です。

いよいよ開始！2025年4月21日から始まる「検索用情報」の申出とは？

今回の法改正では、住所変更登記の義務化に先立ち、2025年4月21日から「検索用情報」の申出制度が開始されます。

「検索用情報」とは、登記名義人（不動産の所有者）の氏名や住所などを、法務局がオンライン上で検索可能とするための情報です。具体的には、以下の情報が該当します。

• 氏名
• 住所
• 生年月日
• メールアドレス

これらの情報は、登記簿に記録される情報とは別に、法務局のデータベースに登録され、オンラインでの検索に利用されます。

なぜ検索用情報の申出が先行して開始されるのか？その意義

検索用情報の申出が住所変更登記の義務化に先駆けて開始されるのは、主に以下の理由が挙げられます。

• 登記官が職権で住所変更登記を行うため：住所変更登記の義務化による負担軽減のため、所有者が住所変更登記の申請をしなくても、登記官が住基ネット情報を検索し職権で登記を行うことが出来るようにするため
• 早期の利便性向上: 相続手続きや所有者不明土地問題への対応など、検索機能の早期実現による国民の利便性向上を図るため。
• 制度の周知と準備期間の確保: 義務化前に届出を開始することで、制度内容の周知を図り、国民や関係機関が円滑に義務化に対応できるよう準備期間を設けるため。

 

検索用情報の申出方法と注意点（2025年4月21日以降）

2025年4月21日以降、検索用情報の申出は、以下のいずれかの方法で行うことができます。

1. 住所変更登記と同時に申請する: 住所変更登記の申請書に、氏名、住所、生年月日、メールアドレス等を記載し、検索用情報も併せて申出を行います。
2. 単独で申請する: 2025年4月21日以前に不動産を取得している方や、既に住所変更登記を済ませている方も、検索用情報を届け出ることができます。この場合は、別途オンラインによる申請か、申請書を作成し法務局に提出する必要があります。申請書の様式や添付書類については、法務局のウェブサイト等でご確認いただけます。

重要な注意点として、

• **届出は任意です（義務化されるのは住所変更登記です）。**しかし、検索機能のメリットを享受するため、可能な限り届け出ることをお勧めします。
• 検索用情報を届け出る場合、本人確認書類が必要となります。
• **届け出た検索用情報に変更が生じた場合でも、改めて変更の届出を行う必要はありません。**住所変更登記を行えば、それに伴い検索用情報も自動的に更新されます。

今後の対応と司法書士の役割

2026年の住所変更登記の義務化、そして2025年4月21日から始まる検索用情報の申出に向けて、今から準備を始める必要があります。

• ご自身の不動産登記情報の確認: 現在の登記簿上の住所が最新の情報になっているかを確認しましょう。もし変更がある場合は、早めに住所変更登記の手続きを検討してください。
• 検索用情報の積極的な申出: 2025年4月21日以降、検索用情報の申出が開始されます。積極的に届出をご検討ください。
• 専門家への相談: 手続きに不安がある場合や、ご自身の状況に合わせてどのように対応すべきか迷う場合は、司法書士にご相談ください。

私たち司法書士は、不動産登記に関する専門家として、皆様の疑問や不安を解消し、スムーズな手続きをサポートさせていただきます。今回の法改正は、国民の皆様にとって、より安全で安心な不動産取引を実現するための重要な一歩となります。

ご不明な点やご相談がありましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。

今後とも、皆様の権利と財産を守るため、精一杯努めてまいりますので、よろしくお願い申し上げます。

【ポイントまとめ】

• 2026年、不動産登記法改正により住所変更登記が義務化。
• 住所変更があった日から2年以内の住所変更登記の申請が必要。
• 義務違反には5万円以下の過料の可能性あり。
• 2025年4月21日から、「検索用情報」（氏名、住所、生年月日）の申出制度が開始。
• 検索用情報の申出は任意だが、相続手続きの簡略化や所有者不明土地問題の解消に貢献。
• 検索用情報の申出は、住所変更登記と同時または単独で申請可能。
• 単独で届け出る場合も本人確認書類が必要。
• 住所変更登記を行えば、検索用情報も自動的に更新される。
• 法改正、特に検索用情報の早期開始に向けて、自身の登記情報を確認し、必要に応じて司法書士に相談を。